中新社香港11月21日電 題：港九新界全面走低 香港樓市「寒意漸濃」

作者 阮曉

港九新界全面走低，成交量驟減，二手市場幾乎「冰封」，租金下跌，機構看空，市場信心不足……多個下調跡象顯現，與這裏遲遲不肯回落的氣溫相比，香港樓市「寒意漸濃」。

據最新中原城市領先指數，截至11月16日，港島、九龍、新界東西二手私人住宅樓價較10月再出現3%左右的下跌。下跌幅度最大的地區並非位于供應較為充足的新界偏遠地區，而是市中心的港島區，跌幅達3.46%。

其中，被視為樓市風向標的藍籌屋苑幾乎出現全面回調。十大藍籌屋苑中，跌幅最大的嘉湖山莊較8月高位曾一度跌近22%，位于港島區的康怡花園、海逸半島及太古城也分別錄得4%至8%不等的跌幅。

記者走訪香港樓盤及中介時，有前線地產經紀透露，嘉湖山莊在8、9月間出現三房單位驟降逾160萬港元出售的個案，跌近25%。太古城已回落至2017年12月水平，2018年內所有漲幅被完全抵消，預計第四季仍有5%左右的下跌空間。

據特區政府最新數據，住宅物業成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市場被業內人士形容呈現「冰封」態勢。利嘉閣地產經紀對記者說，曾連續3個月月成交量過30宗的黃埔花園，自9月開始每月只有3至4個單位售出，銳減超過8成。

成交量的下降還反映在按揭申請宗數上。據中原按揭資料，9月按揭申請宗數只錄得7977宗，較8月跌56%，是近10年內的最大跌幅。豪宅虧本甩賣、準「地王」流拍等新聞頻現，被視為反映樓市剛需的租金也出現回調跡象。據美聯物業數據，9月租金或較上月出現0.2%的回調。

多個調整跡象顯示香港樓市「拐點」或已悄然到來。特區政府經濟顧問歐錫熊近日表示，香港住宅樓價在7月見頂，預計樓市調整仍將持續，而未來12月美國利率或進一步上升，屆時也將對樓市走勢產生影響。

香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才接受訪問時指，市場對于美國利率會進一步上升已達成共識，差異只存在于加息步伐上。美息上升，港息跟隨，超低息環境的終結對未來樓市來講絕對是負面信息。市場預期信心不足，也將令更多買家在短期內維持觀望態勢，令本已淡靜的樓市難以被再度炒熱。

宏觀經濟的影響也不容忽視。專家普遍認為，外部貿易環境存在不確定性，香港作為國際貿易中心定會受到影響，當貿易領域的影響擴展到就業及薪資水平時，將直接增加置業人士的供樓負擔，進而對樓市產生下行壓力。

長遠而言在決定樓市走向的供求關系上，特區政府正更新《長遠房屋策略》下一個10年房屋供應目標。除將繼續供應私人住宅外，增加公營房屋供應的明確訊息，或令此前搖擺不定的「夾心階層」對公營房屋充滿更多期待。

香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝對記者說，現時樓市的調整幅度遠未到需要改變大的房屋政策的時機，對長策的堅持將讓輪候公屋人士對置業更有信心，長遠來講將平抑目前遠高出市民負擔能力、並不合理的樓價。

雖面臨諸多挑戰，但業內人士認為，特區政府手上並非毫無籌碼。樓市處于上升周期時，香港金管局共推出8輪逆周期措施。金管局總裁陳德霖日前表示，若確認樓市進入下行周期，將考慮放寬逆周期措施。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示，特區政府有能力透過撤銷特別印花稅、檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率這3項冷卻樓市的措施，減緩宏觀環境持續增加的下行風險，令樓價「軟著陸」。

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻對記者說，目前樓市下調趨勢已經明確，未來特區政府對于希望樓市下調到何等程度才放松逆周期措施，應有更清晰目標。(完)